Acumulación patrimonial vía vivienda propia versus arriendo

Qué es

Comprar o arrendar la vivienda en que uno vive parece una disyuntiva doméstica, pero en teoría económica es una decisión doble que se toma de una sola vez: cuánto consumo de servicios habitacionales quiero, y cuánto quiero invertir en el activo que los produce. Henderson e Ioannides (1983) fueron los primeros en modelarla así, y la observación central de su trabajo es incómoda: el propietario que habita su casa es, simultáneamente, su propio arrendatario y su propio arrendador. Está comprando techo y, en el mismo acto, tomando una posición apalancada, ilíquida y sin diversificar en un activo inmobiliario específico. El arrendatario compra solo el techo y deja la posición de inversión abierta.

Separar ambas cosas exige una unidad de cuenta común, y esa es el costo de uso de la vivienda propia, formalizado por Poterba (1984). El costo anual real de ser propietario no es el pie ni el precio: es el interés que se paga por la deuda más el retorno que se deja de ganar sobre el capital propio inmovilizado, más contribuciones, mantención y depreciación, menos la apreciación esperada del inmueble. Ese número —no la cuota— es lo que se compara contra el arriendo de una propiedad equivalente. Cuando el costo de uso es menor que el arriendo, comprar domina; cuando es mayor, arrendar e invertir la diferencia domina, siempre que la diferencia efectivamente se invierta.

Ese "siempre que" es donde entra el argumento patrimonial fuerte, y no es financiero sino conductual. La cuota hipotecaria se divide en interés (gasto puro) y amortización (ahorro que cambia de forma: sale de la cuenta corriente y entra al patrimonio como menos deuda). Nadie deja de amortizar porque el mes venga apretado. Es un mecanismo de compromiso en el sentido de Thaler y Shefrin (1981): impone una disciplina de ahorro que el hogar equivalente que arrienda debe imponerse solo, y en general no lo hace. Buena parte de la brecha de riqueza observada entre propietarios y arrendatarios no proviene de que el ladrillo rente más, sino de que el propietario ahorró y el arrendatario no.

Hay además una cobertura genuina. Sinai y Souleles (2005) muestran que ser propietario asegura contra el riesgo de arriendo: quien compra fija hoy el precio de un flujo de servicios habitacionales que se extiende décadas, y ese seguro vale más mientras más larga sea la permanencia esperada en el mismo lugar. El corolario es simétrico y decisivo para quien tiene veinticinco años: si el horizonte de permanencia es corto, el seguro vale poco y los costos de transacción —notaría, corretaje, impuestos, el tiempo de venta— se comen la ganancia. Oswald (1996) llevó ese punto al agregado, conjeturando que tasas altas de propiedad frenan la movilidad laboral y elevan el desempleo estructural.

En Chile la aritmética tiene un rasgo propio que no aparece en los manuales anglosajones: los créditos hipotecarios están denominados en UF. La inflación, que en un crédito nominal erosiona la deuda real y regala patrimonio al deudor, aquí no lo hace. El apalancamiento sigue amplificando en ambas direcciones —un pie de 20% multiplica por cinco toda variación de precio, hacia arriba y hacia abajo—, pero sin ese subsidio inflacionario silencioso.

Cómo lo explicó el programa

El tema entró en Buenos Días Mercado del 1 de septiembre de 2026 (bdm-2026-09-01) a propósito del proyecto que Hacienda ingresaba el lunes 7: un fondo de recompra de carteras hipotecarias para bajar las tasas, suspensión del IVA a la vivienda, ampliación del DFL2 y subsidio a la tasa. Lo notable, según se discutió al aire, es que el ministro no lo vendió como palanca de reactivación. Juan José Lavín subrayó que el paquete "tenía un objetivo más bien social, digamos, que esto de recuperar el estatus de Chile país de propietario": que el desembolso mensual del hogar sirva para acumular capital y no se agote como gasto, devolviendo el acceso al crédito hipotecario a los sectores medios hoy fuera del mercado.

El panel dejó abierta la pregunta que la teoría del costo de uso no contesta sola: si la juventud quiere ese diseño de vida. El crecimiento de monoambientes y unifamiliares es hoy la gran base de venta de las inmobiliarias, y los jóvenes valoran poder cambiarse de casa cuando quieran —exactamente la opción que la propiedad cancela.

Relación con otros conceptos

El eje analítico es el costo de oportunidad del capital: comparar cuota contra arriendo omite el retorno sacrificado sobre el pie. El apalancamiento financiero explica por qué la vivienda concentra tanta riqueza y tanto riesgo a la vez, y por qué la diversificación de cartera aconseja lo contrario de lo que hace un hogar típico, que pone casi todo su patrimonio en un solo inmueble en una sola comuna. La decisión se ordena en el tiempo según la hipótesis del ciclo de vida, y su costo depende directamente de la política monetaria vía tasas hipotecarias de largo plazo. Del lado del proyecto discutido, la incidencia tributaria y la elasticidad de la oferta de vivienda determinan quién se queda con el beneficio: con oferta rígida en el corto plazo, un subsidio a la demanda se capitaliza en el precio y lo captura el vendedor, no el comprador.

Fuentes y lecturas

• Henderson, J. V. e Ioannides, Y. M. (1983), A Model of Housing Tenure Choice, American Economic Review 73(1).
• Poterba, J. M. (1984), Tax Subsidies to Owner-Occupied Housing: An Asset-Market Approach, Quarterly Journal of Economics 99(4).
• Sinai, T. y Souleles, N. S. (2005), Owner-Occupied Housing as a Hedge Against Rent Risk, Quarterly Journal of Economics 120(2).
• Jordà, Ò., Knoll, K., Kuvshinov, D., Schularick, M. y Taylor, A. M. (2019), The Rate of Return on Everything, 1870–2015, Quarterly Journal of Economics 134(3).
• Banco Central de Chile, Encuesta Financiera de Hogares (informes por ola), para la composición del patrimonio y el endeudamiento hipotecario de los hogares chilenos.