Escasez de suelo urbano con factibilidad

Qué es

El precio de una vivienda nueva no se forma sumando ladrillos: se forma restando. El promotor observa a cuánto puede vender el departamento terminado, descuenta el costo de construcción, el financiamiento, los permisos y su margen, y lo que queda es lo máximo que puede pagar por el terreno. Esa lógica —el suelo como residuo— explica por qué el terreno se comporta distinto a cualquier otro insumo: no tiene un costo de producción que ancle su valor, porque no se produce. Su precio es una renta económica en el sentido estricto de Ricardo (1817): el pago a un factor cuya oferta no responde al precio.

Pero la escasez relevante no es la de suelo a secas. Alrededor de Santiago sobran hectáreas. Lo que se agotó es el suelo habilitado: aquel que simultáneamente (i) tiene factibilidad sanitaria —el certificado que emite la empresa concesionaria comprometiendo capacidad de agua potable y alcantarillado—, (ii) tiene empalme eléctrico disponible, (iii) tiene acceso vial y transporte, y (iv) está cubierto por una norma urbanística que permite el uso, la altura y la constructibilidad del proyecto. Basta que falte uno para que el paño valga como agrícola aunque esté dentro del límite urbano. La escasez, entonces, es doblemente determinada: por la geografía y por la institucionalidad.

Dos rasgos de la factibilidad la vuelven especialmente rígida. Primero, la infraestructura de red es indivisible: un colector, una matriz o una planta elevadora se construyen en trozos grandes y discretos, así que la frontera del suelo habilitado no avanza de manera continua, avanza a saltos. Segundo, esa capacidad es rival: cada loteo que se conecta consume metros cúbicos del colector, de modo que el certificado de factibilidad funciona en la práctica como una cuota racionada. Un instrumento que nació como trámite técnico termina operando como restricción cuantitativa a la oferta.

La literatura moderna midió esto. Saiz (2010) mostró que la elasticidad de oferta de vivienda de una ciudad se explica por dos cosas: sus restricciones físicas (pendiente, cuerpos de agua) y sus restricciones regulatorias. Y Glaeser y Gyourko (2018) sacaron la conclusión incómoda: donde la oferta es inelástica, un shock de demanda —crédito barato, migración, subsidios— no se convierte en más viviendas, se convierte en precio, y ese precio se aloja casi enteramente en el suelo. La política monetaria expansiva y los subsidios a la demanda, en una ciudad con la frontera de factibilidad cerrada, terminan capitalizándose en el patrimonio de quien ya era dueño del paño.

Falta el otro lado del argumento, que es el que ordena la periferia. El modelo monocéntrico de Alonso (1964), extendido por Muth y Mills, describe la ciudad como un remate: cada hogar ofrece por localización renunciando a superficie, y el gradiente de precios cae hacia afuera exactamente en la medida en que sube el costo de trasladarse. La consecuencia es que el suelo periférico no es barato, es distinto: su descuento en pesos es el valor presente de los kilómetros que alguien va a recorrer todos los días durante veinte años. Cuando el traslado se paga en peajes y en horas, el ahorro contable en el precio de compra puede ser negativo en el precio completo de habitar.

Dos capas más, para no simplificar. La habilitación de un paño toma años de permisos y urbanización, así que la oferta es inelástica en el corto plazo incluso donde el stock existe. Y como los precios suben con tendencia pero con incertidumbre, mantener un terreno vacío tiene valor de opción: esperar es una decisión rentable, no una ineficiencia, como formalizó Titman (1985). Eso produce la escena paradójica de sitios eriazos bien localizados en medio de una ciudad que declara no tener suelo.

Cómo lo explicó el programa

En bdm-2026-08-20, al desarmar el precio de la vivienda por componentes, Pepe Arias puso el suelo en el centro del diagnóstico: "es la parte de la vivienda que más ha subido al momento de generar cuál es el precio final de la vivienda".

El tema del bloque —"El suelo urbano como componente que más encarece la vivienda"— siguió justamente la distinción que importa: lo que se agotó en las principales ciudades no es el terreno, sino el terreno con factibilidad sanitaria, conexión eléctrica y accesibilidad. Y el programa cerró el argumento por donde lo cierra la teoría de la renta de localización: la alternativa periférica no elimina el costo, lo traslada a peajes y horas de viaje. Es el mismo gradiente de Alonso enunciado en lenguaje de presupuesto familiar.

Relación con otros conceptos

El eje que sostiene todo es la elasticidad de oferta: mientras más rígida, más de cualquier shock de demanda se transforma en precio y no en cantidad. De ahí se ramifica hacia la renta económica (el pago a un factor de oferta fija, que Henry George propuso gravar sin distorsionar), hacia la capitalización —el precio del suelo es el valor presente de sus rentas futuras, y por eso es hipersensible a la tasa de descuento, es decir, a la política monetaria— y hacia los subsidios a la demanda, cuya incidencia depende íntegramente de si la oferta puede responder.

Conviene además no confundirlo con inflación: el IPC mide arriendo, no el precio del activo, así que un alza sostenida del suelo es un cambio de precios relativos que puede convivir con inflación baja. Y por el lado del gasto público, cuando el Estado construye una línea de metro o un colector, ese beneficio se capitaliza en los paños vecinos: quién captura esa plusvalía es una decisión de política, no un hecho natural —la discusión detrás de la Ley de Aportes al Espacio Público (2016).

Fuentes y lecturas

• Ricardo, D. (1817), On the Principles of Political Economy and Taxation, John Murray. Capítulo II: la renta de la tierra como diferencial, y la tesis de que el precio del producto determina la renta y no al revés.
• Alonso, W. (1964), Location and Land Use: Toward a General Theory of Land Rent, Harvard University Press. El origen de la función de oferta de renta y del intercambio accesibilidad-superficie.
• O'Sullivan, A. (2012), Urban Economics, 8ª ed., McGraw-Hill. El manual estándar; capítulos de mercado de suelo y regulación del uso.
• Saiz, A. (2010), "The Geographic Determinants of Housing Supply", The Quarterly Journal of Economics, 125(3). La medición de restricciones físicas y regulatorias sobre la elasticidad de oferta.
• Glaeser, E. y Gyourko, J. (2018), "The Economic Implications of Housing Supply", Journal of Economic Perspectives, 32(1). Síntesis accesible de cómo la oferta rígida convierte demanda en precio.

Para el caso chileno, el seguimiento serial de precios de suelo del Gran Santiago que publica el economista urbano Pablo Trivelli en su Boletín del Mercado de Suelo es la fuente de datos más usada en la discusión pública.