Stock de viviendas sin vender como indicador del mercado inmobiliario

Qué es

El stock de viviendas sin vender es el inventario de unidades habitacionales ya ofrecidas al mercado —terminadas o en obra— que todavía no encuentran comprador en un momento dado. Es una variable de stock, medida en unidades, dentro de un mercado que casi siempre se describe con variables de flujo: ventas mensuales, permisos de edificación, inicios de obra. Esa diferencia contable es la que le da su poder informativo, y también la que explica que se lea mal con tanta frecuencia.

El indicador operativo no es el nivel bruto sino la razón entre el stock y el ritmo de venta: los "meses para agotar stock", que responde cuánto duraría el inventario si no se construyera una vivienda más y la velocidad de venta se mantuviera. En Chile ese cociente lo publica la Cámara Chilena de la Construcción; en Estados Unidos, el months' supply del Census Bureau. Un mismo stock de 30.000 unidades significa cosas opuestas si se venden 60.000 al año o 15.000.

Por qué el inventario ajusta antes que el precio: la oferta habitacional llega con rezago de dos a tres años entre la decisión de construir y la unidad entregada. Ezekiel (1938) formalizó el problema general en el teorema de la telaraña: cuando la producción se decide con los precios de hoy pero se materializa mañana, el sistema sobrepasa el equilibrio de forma sistemática. La obra en curso no se detiene con una llamada telefónica, así que un cambio de demanda se descarga primero sobre el inventario y solo después sobre el precio.

A eso se suma la durabilidad e irreversibilidad del bien. Glaeser y Gyourko (2005) mostraron que la oferta de vivienda es marcadamente asimétrica: crece rápido cuando la demanda sube, pero el stock no se destruye cuando la demanda cae —una casa mal ubicada no se desarma para reciclar el terreno—. De ahí que un excedente inmobiliario persista años, mientras que un exceso de inventario de bienes perecibles se liquida en semanas.

El marco estándar para ordenar todo esto es el modelo de cuatro cuadrantes de DiPasquale y Wheaton (1992, 1996), que separa el mercado de espacio (arriendos), el de activos (precios), la construcción y el ajuste del stock. El inventario invendido es exactamente la costura entre los dos últimos: metros que se decidieron con los precios de un ciclo y aterrizan en otro.

Dos advertencias metodológicas, que en la práctica son la mitad del concepto. La primera: no todo inventario es exceso. Wheaton (1990) formalizó la vacancia como fenómeno de búsqueda y emparejamiento: un mercado que funciona necesita un nivel friccional de unidades disponibles, y solo la desviación respecto de ese nivel informa algo. Un stock por debajo del friccional no es salud —es escasez, y anticipa presión de precios y de arriendos—. La segunda: el stock cayendo es un dato ambiguo. Puede significar demanda que absorbe con fuerza, o bien oferta que dejó de nacer. Son diagnósticos opuestos que producen el mismo número, y por eso el inventario nunca se lee solo: se cruza con ventas, permisos, inicios y empleo sectorial. Leamer (2007), al argumentar que "la vivienda es el ciclo económico", insistía justamente en que la señal está en los flujos de construcción residencial más que en el nivel del acervo.

Cómo lo explicó el programa

En Buenos Días Mercado del 17 de agosto de 2026, bajo el tema "El stock de viviendas sin vender contra el diagnóstico de crisis en construcción", el programa usó el indicador como contraargumento a la advertencia de crisis sectorial. La reconstrucción de Willy Díaz fue histórica: el stock de viviendas nuevas sin vender habría llegado a 97.000 unidades en 2015, como consecuencia del IVA a la construcción aplicado el año anterior —el impuesto frenó la venta mientras la construcción seguía avanzando con el impulso previo—. En 2025, en cambio, ese inventario habría bajado a 28.000, con 74.000 viviendas construidas y 45.000 vendidas en el año. Su conclusión, textual: "no sé si esto es una crisis cuando disminuiste a menos de un tercio el stock que no habías vendido".

El episodio de 2015 es telaraña de manual: un shock tributario golpea la demanda de forma instantánea mientras la oferta, comprometida años antes, sigue llegando al mercado. El inventario absorbe la diferencia y queda como sedimento del desajuste.

Dos precisiones que el propio marco teórico obliga a hacer. Primero, las cifras de flujo y de stock citadas no cuadran entre sí de manera directa —construir 74.000 y vender 45.000 haría subir el inventario, no bajarlo a un tercio—: casi con seguridad provienen de universos de medición distintos (construcción nacional total, incluida la de encargo y la vivienda pública, contra un stock medido sobre la oferta inmobiliaria de mercado en determinadas ciudades). La identidad stock final = stock inicial + incorporaciones − ventas solo se cumple cuando ambos lados se miden sobre el mismo universo, y esa es la primera pregunta que hay que hacerle a cualquier serie de inventario. Segundo, la caída del stock es compatible con la tesis de Díaz —absorción sana— y también con su contraria: un desplome de la oferta nueva vacía la bodega sin que nadie esté comprando más. Distinguirlas exige mirar los permisos y los inicios de obra, no el inventario.

Relación con otros conceptos

El stock invendido es la contracara de la vacancia natural y comparte con ella el problema de necesitar un nivel de referencia para significar algo. Se conecta con la elasticidad de la oferta de vivienda —cuánto responde la construcción a los precios— y con los permisos de edificación como indicador líder del ciclo. Por el lado de la demanda depende del canal de crédito de la política monetaria: la tasa hipotecaria y las restricciones de otorgamiento mueven la absorción sin tocar el inventario físico. En contabilidad nacional entra como inversión en existencias, uno de los componentes más volátiles del PIB. Y su episodio de 2015 ilustra el adelantamiento de compras ante un cambio tributario anunciado, un caso particular de expectativas que reordenan el gasto en el tiempo.

Fuentes y lecturas

• DiPasquale, D. y Wheaton, W. (1996), Urban Economics and Real Estate Markets, Prentice Hall.
• Wheaton, W. (1990), Vacancy, Search, and Prices in a Housing Market Matching Model, Journal of Political Economy.
• Glaeser, E. y Gyourko, J. (2005), Urban Decline and Durable Housing, Journal of Political Economy.
• Leamer, E. (2007), Housing IS the Business Cycle, NBER Working Paper 13428.
• Cámara Chilena de la Construcción, Informe MACh (Macroeconomía y Construcción), publicación periódica.