Vivienda como ahorro para la vejez

Qué es

Mucha gente usa la vivienda como forma de ahorrar para la jubilación. Es la casa que se termina de pagar antes de retirarse o el departamento que se compra para arrendarlo. En ambos casos se acumula patrimonio durante la vida laboral y ese patrimonio después financia el consumo, cuando ya no hay sueldo.

El marco teórico de fondo es la hipótesis del ciclo de vida (Modigliani y Brumberg, 1954; Ando y Modigliani, 1963). Según esa hipótesis, las personas intentan mantener un consumo más o menos estable a lo largo de la vida. Ahorran mientras trabajan y desahorran en la vejez. La teoría no dice en qué activo se guarda ese ahorro. En la práctica, para buena parte de los hogares el activo principal es la vivienda, muy por encima de los fondos de pensiones voluntarios o de las acciones.

La vivienda sirve para la vejez por dos vías distintas:

1. Como renta imputada. El jubilado que vive en una casa propia y pagada no paga arriendo. Con la misma pensión puede consumir más que otro jubilado que arrienda. Esa "renta" no aparece en ningún estado de cuenta, pero es real.
2. Como renta efectiva. Se arrienda una segunda propiedad y el canon mensual funciona como una pensión complementaria. También se puede vender la vivienda, achicarse y vivir de la diferencia, o recurrir a instrumentos como la hipoteca revertida.

Hay estudios empíricos que matizan esto. Venti y Wise (1989) encontraron que los adultos mayores en Estados Unidos reducen muy poco su patrimonio inmobiliario al envejecer. Mientras no ocurra un shock (viudez, ingreso a un hogar de cuidado), tienden a quedarse en su casa. Por eso la vivienda funciona más como un seguro de última instancia que como una fuente de liquidez que se gaste de forma planificada. Mayer y Simons (1994) estudiaron justamente la hipoteca revertida como forma de liberar esa riqueza "atrapada" en ladrillos.

En economía política este fenómeno se llama asset-based welfare, o bienestar basado en activos. Castles (1998) planteó que existe un trade-off entre propiedad de la vivienda y Estado de bienestar. Los países con alta tasa de propietarios tienden a tener pensiones públicas menos generosas, y al revés: la casa propia sustituye en parte a la pensión, y una pensión generosa reduce la urgencia de comprar. Kemeny (1981) ya había observado esa relación desde la sociología de la vivienda.

Los riesgos de esta estrategia son conocidos:

• Falta de diversificación. Una parte enorme del patrimonio queda en un solo activo, en una sola ciudad y expuesto a un solo marco regulatorio.
• Iliquidez. No se puede vender "un dormitorio" para pagar un tratamiento médico.
• Riesgo regulatorio. Si el ahorro depende de arrendar, su rendimiento queda sujeto a las reglas de arriendo, a los plazos de desalojo y a los impuestos que fije el legislador. Esas reglas pueden cambiar después de que la decisión de inversión ya se tomó y es irreversible.

Cómo lo explicó el programa

En Buenas Tardes Mercado del 5 de octubre de 2026 (btm-2026-10-05), al hablar del déficit habitacional español, Manuel Bengolea describió el caso de España como un ejemplo nítido de este mecanismo. El sistema de pensiones depende de un Estado muy endeudado. Por eso muchos españoles no confían en que la pensión pública les alcance y usan el piso arrendado como su verdadera renta de vejez. En palabras de Bengolea, son personas para las que el piso es lo único que tienen: «si lo único que tienen es el piso…» para arrendarlo y vivir de eso.

El punto de Bengolea es que, en ese contexto, las leyes que reducen la cobrabilidad del arriendo (desalojos más lentos, más protección al arrendatario moroso) o que limitan su rendimiento (topes o congelamiento de los cánones) no golpean a un "gran rentista" abstracto. Golpean directamente el ingreso de jubilación de pequeños propietarios. Una política pensada como protección social para los arrendatarios termina siendo, en la práctica, un recorte a la pensión de otro grupo.

Es el riesgo regulatorio descrito arriba en su forma más concreta. Quien compró un departamento hace veinte años para arrendarlo no puede deshacer esa decisión cuando cambian las reglas.

Relación con otros conceptos

El concepto se apoya directamente en la hipótesis del ciclo de vida y en la idea de suavización del consumo: la vivienda es el vehículo con que muchos hogares trasladan poder de compra desde la etapa activa hacia la pasiva.

Se cruza con el control de precios de arriendo. La literatura económica (por ejemplo, Arnott, 1995) discute cómo los topes al canon reducen la oferta y la mantención del stock arrendado. Cuando los arrendadores son pequeños ahorristas, ese mismo tope además funciona como un traslado de ingreso desde un grupo vulnerable (jubilados propietarios) hacia otro (arrendatarios). Eso conecta con la idea de traslado del costo de la política social a privados.

También se relaciona con la sostenibilidad fiscal de los sistemas de reparto. Cuanto menos creíble es la promesa de una pensión pública financiada por un Estado endeudado, mayor es el incentivo a buscar sustitutos privados, entre ellos el inmobiliario. Desde las finanzas, el tema remite a la diversificación de cartera (Markowitz, 1952): concentrar el ahorro previsional en un solo inmueble contradice el principio básico de no poner todos los huevos en la misma canasta. Por último, la iliquidez del activo conecta con instrumentos como la hipoteca revertida, que intentan convertir patrimonio inmobiliario en flujo sin obligar a vender.

Fuentes y lecturas

• Modigliani, F. y Brumberg, R. (1954), "Utility Analysis and the Consumption Function: An Interpretation of Cross-Section Data", en Kurihara (ed.), Post-Keynesian Economics, Rutgers University Press.
• Venti, S. y Wise, D. (1989), "Aging, Moving, and Housing Wealth", en Wise (ed.), The Economics of Aging, University of Chicago Press / NBER.
• Castles, F. G. (1998), "The Really Big Trade-Off: Home Ownership and the Welfare State in the New World and the Old", Acta Politica, 33(1).
• Barr, N. y Diamond, P. (2008), Reforming Pensions: Principles and Policy Choices, Oxford University Press.
• Arnott, R. (1995), "Time for Revisionism on Rent Control?", Journal of Economic Perspectives, 9(1).