Arrendar versus poseer el activo (inmovilización de capital)

Qué es

La decisión de arrendar o poseer es la elección entre adquirir el título de propiedad de un activo productivo —un edificio, una flota, una máquina— o contratar únicamente sus servicios durante un período. Son dos formas de acceder a lo mismo: el uso del activo. Lo que cambia es quién carga con el capital.

El punto de partida teórico es incómodo para la intuición: en mercados perfectos, la decisión es irrelevante. Si el arriendo se cotiza de manera competitiva, su precio recoge exactamente el costo de uso del capital —depreciación económica, más el costo financiero de los fondos inmovilizados, menos la ganancia (o más la pérdida) esperada de capital—, concepto que formalizó Jorgenson (1963) y que Hall y Jorgenson (1967) llevaron al análisis de la inversión. Miller y Upton (1976) lo demostraron con precisión para la disyuntiva arrendar-comprar, apoyados en la lógica de irrelevancia del financiamiento de Modigliani y Miller (1958): quien compra el activo se lo está arrendando a sí mismo al costo de uso, y el mercado no regala márgenes por cambiar de contrato.

De ahí se sigue la conclusión útil: todo el valor de la decisión vive en las fricciones, y hay que nombrarlas una por una.

Las que empujan a arrendar. Primero, la capacidad de deuda: Eisfeldt y Rampini (2009) mostraron que el arriendo financia más que un crédito garantizado por el mismo activo, porque el arrendador conserva la propiedad y recuperar el bien le resulta más barato que ejecutar una garantía; para una empresa con restricciones financieras, esa diferencia es decisiva. Segundo, la asimetría tributaria: si el arrendador aprovecha mejor la depreciación y los créditos que el arrendatario, parte de ese ahorro se traspasa al precio del contrato (Smith y Wakeman, 1985). Tercero, la especialización en el riesgo de valor residual: administrar edificios, revenderlos y absorber su ciclo es un oficio distinto del negocio operativo del arrendatario. Cuarto, la flexibilidad: el arriendo es una opción real de ajustar escala que la propiedad no ofrece sin liquidar.

Las que empujan a poseer. Williamson (1985), sobre la línea abierta por Coase (1937), muestra que cuando el activo es específico —vale mucho más dentro de esta relación que fuera de ella— el contrato queda expuesto al oportunismo del arrendador al renovar, y la propiedad es la defensa. La propiedad, además, entrega los derechos residuales de control: decidir todo lo que el contrato no previó. Un activo genérico y líquido se arrienda; uno idiosincrásico, largo y crítico se compra.

Aquí conviene una advertencia contable, porque la práctica cambió: bajo NIIF 16 (vigente desde 2019), el arrendatario reconoce un activo por derecho de uso y un pasivo por arrendamiento en su balance. El arriendo dejó de ser el instrumento que sacaba el compromiso de los estados financieros. El argumento de "gasto en vez de activo" sigue siendo válido en su dimensión tributaria y de caja —y para las empresas no obligadas a NIIF plenas—, pero ya no lo es como maquillaje de balance ni de indicadores de endeudamiento.

Y hay una simetría que suele olvidarse: si nadie quiere inmovilizar capital, alguien tiene que hacerlo. Ese alguien es un inversionista especializado con horizonte largo, apalancamiento barato y una cartera diversificada de inmuebles. Cuando el flujo de arriendos se empaqueta en cuotas de un fondo, el activo ilíquido e indivisible se vuelve una clase de activo transable en fracciones: es el mismo mecanismo que dio origen a los REIT en Estados Unidos y, en Chile, a los fondos de inversión inmobiliarios regulados por la Ley Única de Fondos.

Cómo lo explicó el programa

En Buenos Días Mercado del 20-08-2026, al analizar el arriendo residencial convertido en clase de activo, Pepe Arias puso la decisión en primera persona desde el lado del que usa el activo: "yo no quiero inmovilizar esa enorme cantidad de capital. Yo prefiero arrendar y meterlo como gasto".

El programa encadenó ese razonamiento con el precedente que ya ocurrió a la vista de todos: las oficinas. Las empresas dejaron de ser dueñas de sus edificios corporativos y pasaron a arrendarlos, y el título de propiedad migró a fondos que administran, arriendan y absorben el riesgo inmobiliario. La conversación describe el mismo tránsito llegando a la vivienda —constructoras que levantan edificios diseñados para arriendo y los venden completos a un fondo— y cierra con la consecuencia distributiva: el pequeño inversionista entra a esa renta comprando fracciones de departamento, sin concentrar su patrimonio en una sola unidad ni cargar con la gestión.

Vale la pena marcar el matiz sobre el "meterlo como gasto": con NIIF 16 el arriendo vuelve al balance, así que el atractivo hoy es de flujo, tributario y de foco de capital, no de presentación contable.

Relación con otros conceptos

Es una aplicación directa del costo de oportunidad del capital y del costo de uso del capital: el capital atado a un inmueble rinde lo que rinde el mercado inmobiliario, no lo que rinde el negocio que lo ocupa. Se apoya en el teorema de Modigliani-Miller para descartar la ilusión de que cambiar el contrato crea valor por sí solo, y en la teoría de los costos de transacción y la especificidad de activos para explicar cuándo la propiedad sí paga. Del lado del inversionista, conecta con la titulización, la liquidez, la diversificación de cartera y la tasa de capitalización como precio de la renta inmobiliaria. Y su versión intermedia —la empresa que vende su edificio y sigue ocupándolo— es el sale-leaseback, que convierte capital inmovilizado en liquidez a cambio de un compromiso de arriendo de largo plazo.

Fuentes y lecturas

• Jorgenson, D. W. (1963), Capital Theory and Investment Behavior, American Economic Review 53(2).
• Miller, M. H. y Upton, C. W. (1976), Leasing, Buying, and the Cost of Capital Services, The Journal of Finance 31(3).
• Smith, C. W. y Wakeman, L. M. (1985), Determinants of Corporate Leasing Policy, The Journal of Finance 40(3).
• Eisfeldt, A. L. y Rampini, A. A. (2009), Leasing, Ability to Repossess, and Debt Capacity, The Review of Financial Studies 22(4).
• Brealey, R., Myers, S. y Allen, F., Principios de Finanzas Corporativas, McGraw-Hill (capítulo sobre arrendamiento).
• Williamson, O. E. (1985), The Economic Institutions of Capitalism, Free Press.