Inflación artificial de tasaciones inmobiliarias para financiar el pie

Qué es

Cuando un comprador no tiene ahorrado el pie (el porcentaje del precio que el banco exige pagar al contado, típicamente 10-20%), algunas inmobiliarias resuelven el problema sin que el comprador ponga un peso: inflan el precio de venta escriturado por encima del valor real de la propiedad, y con ese precio más alto negocian —o directamente instruyen— una tasación bancaria a la par. El crédito hipotecario se calcula como un porcentaje (loan-to-value, LTV) de ese valor tasado, así que si el precio "de papel" sube, el monto del crédito sube con él. La diferencia entre el precio inflado y el precio real —que en la práctica es el pie que el comprador debería haber puesto— queda financiada dentro del crédito, camuflada como parte del precio de la vivienda.

El resultado es un descalce entre el LTV que el banco cree estar tomando y el LTV efectivo de la operación. Si una vivienda vale realmente $100 y se tasa en $120 para que el 20% de pie ($20) quede "cubierto" dentro de un crédito de $96 (80% de $120), el comprador termina debiendo prácticamente el 100% del valor real de la propiedad, aunque el contrato diga que aportó un 20%. El banco cree que tiene un colchón de garantía que en realidad no existe.

Este esquema es un caso de asimetría de información entre quien tasa/vende y quien presta: el banco no puede verificar directamente el valor de mercado de cada propiedad y delega esa función en el tasador, que —cuando la inmobiliaria influye sobre él o lo elige— deja de ser un tercero independiente. Es también un riesgo moral clásico: ni el vendedor ni el comprador internalizan el costo del sobreendeudamiento resultante, porque ambos "ganan" en el corto plazo (la inmobiliaria cierra la venta, el comprador entra a una vivienda sin ahorrar), mientras el riesgo de que el colateral no cubra la deuda en un escenario de mora queda enteramente del lado del banco —y, si el banco está garantizado o rescatado, del sistema financiero en su conjunto.

La literatura documenta este mecanismo con nombre propio: Ben-David (2011) estudió transacciones inmobiliarias en Estados Unidos donde el precio de venta se inflaba y el vendedor entregaba al comprador un incentivo encubierto (cash-back, mejoras "regaladas", comisiones) financiado con el excedente del crédito, permitiendo compras con pie efectivo cercano a cero mientras el papel mostraba una operación normal. Encontró que esas viviendas, además, tenían tasas de default significativamente más altas. El mecanismo general de información distorsionada que un participante inyecta al mercado para obtener financiamiento que de otro modo no calificaría es el mismo problema que describió Akerlof (1970) en su análisis de la selección adversa: cuando una de las partes puede manipular la señal que la otra usa para decidir, el mercado deja de asignar crédito según riesgo real.

Cómo lo explicó el programa

En Buenos Días Mercado del 25-09-2026 se abordó la denuncia de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios ante la CMF por competencia desleal: algunas inmobiliarias inflarían artificialmente el precio de venta para obtener un crédito mayor y así "regalar" el pie, cuando en la práctica el comprador termina pagando ese pie disfrazado dentro del crédito. Los panelistas conectaron la práctica directamente con la génesis de la crisis subprime de 2007-2009 en Estados Unidos, recordando que el propio programa de ayuda al pie del gobierno estadounidense —ligado a la Federal Housing Administration— terminó siendo declarado ilegal por la morosidad que generó y por dejar viviendas registradas a valores que no eran reales.

Como resumió Pepe Arias: "todo el tema hipotecario de la crisis subprime del 2007-2009 se llega por tener viviendas que dicen que valen algo que no valen". La frase captura el núcleo del problema: no es un error de tasación aislado, sino una distorsión sistemática y deliberada del precio que sirve de base a la decisión de crédito.

Relación con otros conceptos

Esta práctica es una variante concreta del riesgo moral y la selección adversa en mercados de crédito: quien tiene información privilegiada (el vendedor, el tasador cooptado) la usa para trasladar riesgo a quien no puede verificarla (el banco). Se apoya también en el concepto de apalancamiento: al inflar el valor del colateral, el LTV efectivo de la operación sube muy por encima del que el prestamista cree estar asumiendo, dejando un colchón de garantía insuficiente ante una caída de precios. Cuando la práctica se generaliza, alimenta una burbuja inmobiliaria —precios que se retroalimentan de la disponibilidad de crédito, no de fundamentos— y, si el sistema financiero está suficientemente expuesto, puede escalar a una crisis sistémica, como ilustra el propio caso de la crisis subprime. Finalmente, toca el problema de los incentivos mal alineados en programas estatales de garantía: cuando el Estado (vía la FHA u otro mecanismo) absorbe parte del riesgo de default, baja el costo de comportarse de manera imprudente tanto para el prestamista como para el desarrollador.

Fuentes y lecturas

• Ben-David, I. (2011), Financial Constraints and Inflated Home Prices During the Real Estate Boom, American Economic Journal: Applied Economics, 3(3), 55-87.
• Akerlof, G.A. (1970), The Market for Lemons: Quality Uncertainty and the Market Mechanism, Quarterly Journal of Economics, 84(3), 488-500.
• Mian, A. & Sufi, A. (2009), The Consequences of Mortgage Credit Expansion: Evidence from the U.S. Mortgage Default Crisis, Quarterly Journal of Economics, 124(4), 1449-1496.
• Mishkin, F.S., The Economics of Money, Banking, and Financial Markets, Pearson.
• Reinhart, C.M. & Rogoff, K.S. (2009), This Time Is Different: Eight Centuries of Financial Folly, Princeton University Press.