Expropiación con compensación a valor de mercado

Qué es

La expropiación es la facultad del Estado de adquirir forzosamente un bien privado, como un terreno, un edificio o una empresa, aunque el dueño no quiera vender. En la mayoría de los ordenamientos modernos esa facultad tiene dos límites: debe existir una causa de utilidad pública definida por ley, y el propietario debe recibir una indemnización. Cuando la indemnización se fija según lo que el bien valdría en una transacción voluntaria entre partes informadas, se habla de compensación a valor de mercado.

La idea económica de fondo es sencilla. Si el Estado paga lo que el bien vale en el mercado, el expropiado queda, en principio, igual de rico que antes: cambia un activo por su equivalente en dinero. La expropiación deja de ser una transferencia de riqueza del dueño al fisco y se convierte en una compra obligatoria. En la terminología de Calabresi y Melamed (1972), el derecho de propiedad pasa a estar protegido por una "regla de responsabilidad" en vez de una "regla de propiedad": el dueño no puede impedir la transferencia, pero sí exigir que se le pague.

La literatura de análisis económico del derecho ha dado varias razones para exigir esa compensación:

1. Ilusión fiscal. Si el Estado puede tomar bienes sin pagarlos, el costo de la expropiación no aparece en el presupuesto y el gobierno tenderá a expropiar más de lo socialmente conveniente. Pagar a valor de mercado obliga a que el costo de oportunidad del recurso se vea en las cuentas públicas. Blume, Rubinfeld y Shapiro (1984) formalizaron este argumento, junto con un contrapunto: una compensación total y garantizada puede llevar a los propietarios a sobreinvertir en bienes que probablemente serán expropiados.
2. Seguridad jurídica e inversión. Si los inversionistas anticipan expropiaciones bajo el valor de mercado, exigirán un premio por riesgo o simplemente no invertirán. Esto vale especialmente en activos durables como la vivienda.
3. Equidad. Michelman (1967) planteó que la compensación evita que unos pocos propietarios carguen solos con el costo de un beneficio que disfruta toda la sociedad.

Epstein (1985) llevó el argumento más lejos y sostuvo que muchas regulaciones que reducen el valor de una propiedad equivalen a expropiaciones encubiertas y deberían compensarse.

El valor de mercado tampoco es una medida perfecta. Muchos dueños valoran su propiedad por sobre el precio de mercado, por arraigo, por ubicación o por costos de mudanza. Por eso la compensación a precio de mercado tiende a dejarlos algo peor de lo que estaban, aunque es el estándar más verificable del que se dispone.

Las constituciones lo recogen de distintas maneras. La Quinta Enmienda de Estados Unidos exige just compensation. La Constitución chilena (art. 19 N° 24) reconoce al expropiado el derecho a indemnización por el daño patrimonial efectivamente causado y dispone que, a falta de acuerdo, se pague en dinero efectivo al contado. La Ley Fundamental alemana (art. 14 y 15) exige una compensación fijada mediante una "justa ponderación" entre el interés general y el de los afectados. Esa redacción deja abierta, al menos en teoría, la posibilidad de pagar menos que el valor de mercado.

Cómo lo explicó el programa

En el episodio del 30 de octubre de 2026 [bdm-2026-10-30], dedicado a la "Expropiación de viviendas en Berlín y bloqueo federal", el programa revisó la propuesta del nuevo gobierno de izquierda de Berlín: expropiar unas 150.000 viviendas pagando alrededor de un 40% bajo su valor de mercado. Incluso con ese descuento, la operación costaría cerca de un tercio del presupuesto de la ciudad.

El gobierno federal bloqueó la iniciativa con una exigencia que Pepe Arias resumió así: "paga al contado y paga valor de mercado". Con esa condición, el costo sube a unos dos tercios del presupuesto.

El caso ilustra el argumento de la ilusión fiscal. El descuento del 40% no hacía más barata la operación para la sociedad. Solo trasladaba parte del costo desde el presupuesto público hacia los propietarios. Al exigir valor de mercado, el costo completo aparece en las cuentas y la propuesta pierde viabilidad.

El programa subrayó además lo que quedó fuera del debate: ninguna de las dos posturas discute por qué faltan viviendas. Expropiar cambia quién es dueño de los departamentos, pero no agrega ni una unidad al stock habitacional.

Relación con otros conceptos

El concepto se vincula directamente con el costo de oportunidad: el dinero usado para comprar viviendas existentes deja de estar disponible para otros fines, incluida la construcción de viviendas nuevas.

También se relaciona con los controles de precios y el control de arriendos. Ambos buscan bajar el costo de la vivienda sin aumentar la oferta, y la evidencia de los manuales sugiere que tienden a reducir la inversión y la calidad del stock en el largo plazo.

El precio de mercado de la vivienda refleja su escasez relativa, es decir, la interacción entre oferta y demanda. Cuando el precio es alto porque la oferta está restringida por normas de suelo, permisos o costos de construcción, cambiar la propiedad de las unidades existentes no ataca la causa.

Por último, el tema conecta con los derechos de propiedad y la credibilidad institucional, que influyen en la prima por riesgo exigida por los inversionistas. También conecta con el problema de la retención (holdout), uno de los argumentos clásicos para justificar la expropiación cuando un proyecto requiere reunir muchos terrenos y cada dueño tiene incentivos a resistirse para obtener un precio mayor.

Fuentes y lecturas

• Blume, L., Rubinfeld, D. y Shapiro, P. (1984), "The Taking of Land: When Should Compensation Be Paid?", Quarterly Journal of Economics, 99(1).
• Calabresi, G. y Melamed, A. D. (1972), "Property Rules, Liability Rules, and Inalienability: One View of the Cathedral", Harvard Law Review, 85(6).
• Epstein, R. (1985), Takings: Private Property and the Power of Eminent Domain, Harvard University Press.
• Fischel, W. (1995), Regulatory Takings: Law, Economics, and Politics, Harvard University Press.
• Cooter, R. y Ulen, T., Law and Economics, Pearson (manual estándar; capítulos sobre propiedad y expropiación).