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Teoría

Derechos de propiedad

Visto en 15 apariciones de los programas.

Qué es

Un derecho de propiedad no es una cosa: es una relación entre personas respecto del uso de una cosa escasa, respaldada por alguien capaz de hacerla cumplir. Por eso la economía habla de un haz de derechos y no de uno solo: sobre un mismo terreno pueden convivir el derecho a usarlo, a quedarse con lo que rinde, a excluir a terceros y a venderlo o arrendarlo, todos en una mano o repartidos entre varias.

Tres atributos determinan cuánto vale ese haz: exclusividad (poder impedir que otros usen el recurso), transferibilidad (poder cederlo a quien lo valore más) y exigibilidad (que alguien haga cumplir lo anterior a un costo razonable). El tercero es el que más se olvida y el que más falla: un título perfecto en el papel, sin capacidad real de hacerlo valer, se comporta como si no existiera.

La pieza teórica central la puso Ronald Coase (1960): cuando los derechos están bien definidos y negociar no cuesta nada, las partes llegan por sí solas al uso más valioso del recurso, sin importar a quién se le asignó primero. La conclusión práctica es la inversa de como suele citarse — precisamente porque los costos de transacción nunca son cero, la nitidez de los derechos y su asignación inicial sí importan, y mucho.

Harold Demsetz (1967) explicó de dónde salen: aparecen cuando el beneficio de internalizar una externalidad supera el costo de definir, medir y vigilar. Mientras la tierra abunda y no rinde, nadie gasta en cercarla; cuando empieza a valer, aparecen las cercas, los registros y los litigios. Es una teoría de costos, no de ideología: la propiedad se delimita cuando conviene pagar por delimitarla.

En el extremo opuesto está el libre acceso: un recurso rival del que nadie puede excluir a nadie. Garrett Hardin (1968) lo popularizó como la "tragedia de los comunes" — cada usuario captura todo el beneficio de su uso adicional y soporta apenas una fracción del costo, así que todos sobreexplotan hasta agotar. Conviene la precisión de Elinor Ostrom (1990): lo trágico no es la propiedad común, es el acceso abierto. Comunidades reales gobiernan bosques, pesquerías y canales de riego durante siglos con reglas propias. El problema no es que un recurso sea de muchos, sino que no sea de nadie en particular y que nadie esté encargado de cuidarlo.

De ahí un matiz que ordena todo lo demás: propiedad estatal, privada, comunitaria y libre acceso son cuatro regímenes distintos, no dos. Que un activo esté a nombre del Fisco lo hace propiedad estatal de derecho; si nadie cobra, mide ni excluye, funciona de hecho como libre acceso. Ahí el asunto se cruza con el problema de agencia (Jensen y Meckling, 1976): cuando el dueño es difuso —todos los ciudadanos— ningún individuo tiene incentivo suficiente para fiscalizar a quien administra.

Cómo lo explicó el programa

En Buenas Tardes Mercado del 28 de julio de 2026, a propósito de los 31.000 inmuebles fiscales ocupados por terceros, Pepe Arias lo resumió en una frase que es prácticamente el enunciado de Hardin en chileno: «porque esto no le importa a nadie porque esto no es de nadie».

Los números del episodio muestran los tres atributos fallando a la vez. El Estado es dueño del 55% del territorio continental y sobre buena parte de ese patrimonio no ejerce exclusividad: 31.000 inmuebles ocupados por terceros, 26.000 de ellos ilegalmente. Tampoco hay exigibilidad, y no por falta de título sino por una cultura de permisividad de décadas — dato clave, porque el costo de hacer valer un derecho crece con el tiempo que se tolera su violación: cada año de vista gorda consolida expectativas y encarece el desalojo. Y no hay transferibilidad ejercida: esos inmuebles no generan arriendo ni pagan contribuciones, con lo que la pérdida fiscal es doble, por el flujo que no se cobra y por la base tributaria que no existe.

La cifra que cierra el argumento viene del catastro de Colliers: vender apenas 1.200 de las 8.200 propiedades catastradas rendiría entre US$200 y US$300 millones. Ese monto no aparece de la nada; es valor que estaba dormido porque el haz de derechos no era ejercible ni negociable — lo que Hernando de Soto (2000) llamó "capital muerto". Cabe la salvedad que el propio marco exige: el punto no es que todo bien fiscal deba venderse (hay suelo de conservación, defensa o uso público donde el mercado no es el asignador correcto), sino que un derecho que no se define, no se mide y no se hace cumplir no rinde bajo ningún régimen.

Relación con otros conceptos

El vínculo más directo es con las externalidades: definir propiedad es, en la lectura de Coase y Demsetz, la forma de internalizar costos que hoy recaen sobre terceros. Ese proceso lo gobiernan los costos de transacción, que explican por qué tantos derechos quedan sin delimitar. La distinción entre bienes públicos, recursos comunes y bienes privados se construye sobre dos de los atributos ya descritos —rivalidad y excluibilidad— y es la taxonomía de cualquier manual estándar.

Hacia la macroeconomía, la seguridad de los derechos de propiedad es uno de los canales por los que las instituciones afectan el crecimiento (North, 1990): el riesgo de expropiación u ocupación entra en la tasa de descuento del inversionista y frena la inversión de largo plazo. Hacia las finanzas, un activo con título claro sirve de colateral y abre crédito. Y el impuesto territorial es el reverso fiscal del mismo fenómeno: un catastro completo es a la vez el registro que hace exigible el derecho y la base que permite cobrarlo.

Fuentes y lecturas

  • Coase, R. H. (1960), The Problem of Social Cost, Journal of Law and Economics, 3, 1–44.
  • Demsetz, H. (1967), Toward a Theory of Property Rights, American Economic Review, 57(2), 347–359.
  • Hardin, G. (1968), The Tragedy of the Commons, Science, 162(3859), 1243–1248.
  • Ostrom, E. (1990), Governing the Commons: The Evolution of Institutions for Collective Action, Cambridge University Press (hay traducción al español en el Fondo de Cultura Económica).
  • Mankiw, N. G. (2020), Principios de economía, 9.ª ed., Cengage Learning — capítulos de externalidades y de bienes públicos y recursos comunes.

Apariciones