Valor de mercado en ausencia de transacción

Qué es

Un precio es un hecho: el número al que una cosa efectivamente cambió de manos. Un valor de mercado en ausencia de transacción es otra cosa —una estimación condicional: cuánto sería el precio si hubiera una operación. La distinción no es pedante, porque de ella dependen los impuestos al patrimonio, la contabilidad de activos ilíquidos, las herencias, las expropiaciones y buena parte de los balances bancarios.

La economía moderna abandonó la idea de un valor intrínseco con la revolución marginalista: el valor no está en la cosa sino en la relación entre la cosa y quien la valora, y solo se hace observable cuando dos valoraciones subjetivas se cruzan en un intercambio (Menger, 1871; Jevons, 1871). Una transacción cerrada, además, no revela un punto sino un intervalo: el comprador valoraba el bien en al menos ese monto y el vendedor en a lo más ese monto. Sin transacción no hay ni siquiera ese intervalo — hay que construirlo.

Se construye por tres familias de métodos, todas imperfectas de maneras distintas. La primera es la de comparables, formalizada por la teoría de precios hedónicos: se descompone el bien en atributos (superficie, ubicación, antigüedad) y se infieren los precios implícitos de cada atributo a partir de transacciones de bienes parecidos (Rosen, 1974). Funciona bien donde el mercado es denso y se degrada justamente donde el bien es único. La segunda es la capitalización de rentas: el valor es el valor presente del flujo de servicios que el activo entrega, descontado a una tasa (Brealey, Myers y Allen). La tercera es la de costo de reposición: terreno más construcción menos depreciación; el avalúo fiscal masivo pertenece esencialmente a esta familia, porque es la única aplicable a millones de propiedades sin tasarlas una por una.

La contabilidad convirtió esa incertidumbre en una jerarquía explícita. La norma IFRS 13 clasifica las mediciones a valor razonable en tres niveles: nivel 1, precio cotizado en un mercado activo para el mismo activo; nivel 2, insumos observables pero indirectos; nivel 3, insumos no observables, es decir, modelo. Un impuesto recurrente sobre inmuebles opera de forma permanente en los niveles 2 y 3. No es un defecto de implementación: es la naturaleza del objeto.

De ahí salen tres consecuencias que la teoría trata en serio. Primero, el error de estimación lo soporta el contribuyente, y es asimétrico: sobre un activo ilíquido no hay contraparte que corrija el error revelando un precio. Segundo, hay una restricción de liquidez genuina: un impuesto sobre un stock que no genera flujo monetario obliga a pagarlo con flujo de otra fuente —el clásico asset-rich, cash-poor—, cosa que un impuesto sobre la renta no hace por construcción. Tercero, y menos intuitivo: el impuesto modifica el valor que dice medir. Un gravamen anticipado y perpetuo se capitaliza en el precio del activo, que cae en el valor presente de la obligación (Oates, 1969). Con una tasa anual t sobre el valor y una tasa de descuento r, el Estado se apropia de una fracción t/r del valor del activo: con 1% anual y descuento de 5%, un quinto. Esa es la versión precisa —y correcta— de la metáfora del arriendo.

En el otro platillo de la balanza, la literatura de finanzas públicas ofrece dos réplicas fuertes. Una es la renta imputada: una casa habitada por su dueño sí produce un flujo real de servicios de vivienda, aunque no monetario, y bajo el criterio Haig-Simons de ingreso ese flujo es renta, esté o no realizada. La otra es la visión del beneficio: si el impuesto territorial financia bienes públicos locales que a su vez se capitalizan en el valor de las propiedades, funciona menos como un gravamen y más como el precio de un paquete de servicios que los residentes eligen (Tiebout, 1956; Fischel, 2001). Ninguna de las dos disuelve el problema del valor imputado; ambas cambian qué es lo que hay que discutir.

Cómo lo explicó el programa

El tema apareció en Buenos Días Mercado del 4 de agosto de 2026, en el bloque sobre las contribuciones entendidas como impuesto al patrimonio. El argumento del panel encadenó tres piezas: que el impuesto territorial es un impuesto sobre un impuesto —el dividendo se paga con renta que ya tributó—, que grava un valor que nadie ha validado en el mercado, y que la facultad del Estado de rematar la propiedad por impago convierte al dueño, en rigor, en arrendatario de su propia casa.

La formulación más limpia del punto central es de Pepe Arias: "las cosas tienen valor cuando hay alguien que está dispuesto a comprar y alguien que está dispuesto a vender". Es, casi textualmente, la tesis marginalista de arriba: sin encuentro de voluntades no hay precio, solo estimación. Vale la pena marcar dónde el argumento del programa es más fuerte y dónde es más débil. Es fuerte en la restricción de liquidez y en la asimetría del error de tasación, que son objeciones reales y no retóricas. Es más débil en la etiqueta de "doble tributación", que describe la secuencia legal de los gravámenes pero no dice nada sobre la carga efectiva total ni sobre quién termina pagándola: por capitalización tributaria, quien compra después del impuesto ya lo pagó como menor precio.

Relación con otros conceptos

Este concepto es la bisagra entre la teoría subjetiva del valor y la práctica de la valorización de activos. Conecta hacia abajo con el descuento por iliquidez y con la distinción entre mark-to-market y mark-to-model, que es la misma pregunta planteada sobre carteras financieras en vez de casas. Conecta hacia el lado con la renta imputada y con el criterio de realización en tributación, que es exactamente la decisión de si se grava el valor estimado o solo el precio consumado —el mismo dilema que reaparece en los impuestos a las ganancias de capital no realizadas. Y conecta hacia arriba con la capitalización tributaria y con la teoría de la tributación local, donde el valor de la propiedad deja de ser un dato exógeno y pasa a ser un resultado de la política que lo grava.

Fuentes y lecturas

• Carl Menger (1871), Principios de economía política, Unión Editorial (ed. en español).
• Sherwin Rosen (1974), "Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition", Journal of Political Economy 82(1).
• Wallace E. Oates (1969), "The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values", Journal of Political Economy 77(6).
• Henry Simons (1938), Personal Income Taxation, University of Chicago Press.
• William A. Fischel (2001), The Homevoter Hypothesis, Harvard University Press.
• IASB (2011), NIIF 13: Medición del valor razonable — la jerarquía de niveles 1-3.