Asequibilidad de la vivienda

Qué es

La asequibilidad de la vivienda es la relación entre lo que cuesta acceder a una vivienda —comprarla o arrendarla— y la capacidad de pago de los hogares que necesitan habitarla. No es un juicio sobre si las casas están "caras" en abstracto: es un cociente. El numerador son precios, tasas y plazos; el denominador son ingresos. Un mercado puede tener precios estables y volverse inasequible si los ingresos caen, y puede tener precios al alza y seguir siendo asequible si los salarios corren más rápido.

La literatura ha convergido en tres formas de medirlo, y conviene no confundirlas porque responden preguntas distintas. La primera es la razón precio-ingreso (price-to-income ratio): cuántos años de ingreso anual del hogar equivale una vivienda representativa. Es la más fácil de comunicar y la que usan los rankings internacionales. La segunda es la carga de gasto, el porcentaje del ingreso destinado a vivienda, popularizada por el umbral del 30% que nació como norma administrativa en la política habitacional estadounidense y terminó tratado como si fuera una ley económica. Hulchanski (1995) mostró que ese mismo cociente se usa para al menos seis propósitos incompatibles entre sí —describir, medir necesidad, definir elegibilidad, fijar arriendos, predecir demanda—, y que cada uso exige un umbral distinto. La tercera es el enfoque de ingreso residual, propuesto por Stone (1993): lo relevante no es qué fracción del ingreso se va en vivienda, sino cuánto queda después para todo lo demás. Un hogar de ingresos altos puede gastar 40% y vivir holgado; uno de ingresos bajos puede gastar 25% y no llegar a fin de mes.

Un cuarto ángulo, más financiero, es el costo de uso del capital de Poterba (1984): la vivienda es un activo, y su costo anual verdadero combina la tasa de interés, la depreciación, los impuestos y la apreciación esperada. Este enfoque explica por qué la asequibilidad puede desplomarse sin que suba un solo precio: basta que suba la tasa hipotecaria. En Chile ese canal es especialmente nítido porque los créditos hipotecarios están denominados en UF, de modo que el deudor paga una tasa real y la inflación no le licúa la deuda como en economías con hipotecas nominales.

Del lado de la oferta, la tradición que arranca con el modelo de ciudad monocéntrica de Alonso (1964) y llega a Glaeser y Gyourko (2018) sostiene que la inasequibilidad crónica es, en lo esencial, un problema de elasticidad de oferta: donde la normativa, la disponibilidad de suelo y los plazos de permisos impiden que la construcción responda a la demanda, el ajuste ocurre por precio y no por cantidad. Y hay una restricción que opera antes que todo lo anterior: el racionamiento crediticio. Aunque el hogar pueda pagar el dividendo, los límites de loan-to-value y de carga financiera sobre el ingreso lo dejan fuera del crédito. La asequibilidad medida por flujo y la asequibilidad medida por acceso al financiamiento no son la misma cosa.

Cómo lo explicó el programa

En el capítulo del 19 de agosto de 2026, bajo el tema "Una generación quedó fuera de la vivienda propia", Pepe Arias puso el cociente sobre la mesa con datos duros: entre 2002 y 2023 el índice de precios de vivienda del Banco Central subió 170% mientras los ingresos reales subieron 57%. Traducido a la razón precio-ingreso, eso significa que el numerador se multiplicó por 2,7 y el denominador por 1,57: la razón creció alrededor de 72%. Una vivienda que costaba cinco años de ingreso pasó a costar cerca de nueve.

Lo interesante del diagnóstico es que Arias no lo planteó como un problema de preferencias sino de restricción crediticia: "No quiere comprarse esa casa, quiere comprarse una que no puede comprarse para el análisis de crédito." Es exactamente la distinción entre demanda deseada y demanda efectiva. El profesional de 30 o 35 años con buen trabajo no está mal calibrado: está topando contra el filtro del banco, que evalúa carga financiera sobre ingreso, no aspiraciones.

En el segundo tema del mismo capítulo —"El arriendo absorbe la demanda y se institucionaliza"— describió la consecuencia de mercado: la demanda que no puede comprar no desaparece, migra al arriendo, y esa migración cambia quién es dueño del stock. "Esos edificios no los compra la gente, los compran grandes empresas de inversión." Es la descripción, en clave chilena, de lo que Aalbers (2016) llama financiarización de la vivienda: el activo residencial deja de ser principalmente patrimonio de hogares y pasa a ser un flujo de renta administrado por vehículos de inversión.

Relación con otros conceptos

La asequibilidad es el punto donde se cruzan varias cosas que solemos analizar por separado. Con la política monetaria, porque la tasa hipotecaria entra directo en el dividendo y en el costo de uso del capital. Con la inflación y los salarios reales, porque el denominador del cociente es ingreso real y no nominal. Con la elasticidad de la oferta, que determina si un shock de demanda termina en más metros cuadrados o en más precio. Con las restricciones crediticias —loan-to-value, carga financiera— que definen quién accede aunque el precio no cambie. Y con la distribución del ingreso y de la riqueza: Rognlie (2015) mostró que buena parte del aumento de la participación del capital en el ingreso de las economías avanzadas se explica por vivienda, de modo que quién es dueño del stock habitacional no es un detalle sectorial sino una pregunta distributiva de primer orden.

Fuentes y lecturas

• Hulchanski, J. D. (1995), The concept of housing affordability: Six contemporary uses of the housing expenditure-to-income ratio, Housing Studies 10(4).
• Stone, M. E. (1993), Shelter Poverty: New Ideas on Housing Affordability, Temple University Press.
• Poterba, J. (1984), Tax Subsidies to Owner-Occupied Housing: An Asset-Market Approach, Quarterly Journal of Economics 99(4).
• Glaeser, E. y Gyourko, J. (2018), The Economic Implications of Housing Supply, Journal of Economic Perspectives 32(1).
• Aalbers, M. B. (2016), The Financialization of Housing: A Political Economy Approach, Routledge.